Российский рынок ипотеки

Как известно, причиной банковского кризиса в США стали «плохие» кредиты – сектор subprime. Наши участники ипотечного рынка уверены, что российскому рынку нынешние американские проблемы только на пользу: есть возможность избежать аналогичных ошибок. Так чему же можно научиться на примере США? Тема эта широко обсуждалась на первом всероссийском конгрессе «Финансовые институты и брокеры», организованном компанией «Кредитный и финансовый консультант». Директор департамента по секьюритизации Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Александр Казаков, только что вернувшийся из США, отмечает, что на самом деле в Америке все не так уж страшно: по данным национальной ассоциации ипотечных банков США, кризис затронул лишь 5-6% рынка. Хотя, конечно, рынок изменился. В октябре прошла первая сделка по секьюритизации в условиях ипотечного кризиса: транш разместили под 8%, что очень дорого для американского рынка. Эксперты ожидают спад рынка: если в прошлом году было выдано ипотечных кредитов на $4 трлн, то в нынешнем это будет едва ли $2,5 трлн, а в 2008 году, видимо, еще меньше – около $1,8 трлн. Но никто не отменяет потребности в длинном кредитовании под залог недвижимости: в перспективе рынок все равно будет расти. До 2017 года общий пул действующих ипотечных договоров (те, у которых еще не закончится срок действия, плюс новые) увеличится с нынешних $10 трлн до $20 трлн. И это несмотря на то, что в США (в отличие от России) развит институт социального жилья и рынок аренды. Наш рынок, по мнению Казакова, сейчас напоминает американский в 80-е годы – сразу после первого ипотечного кризиса, затронувшего тогда не только весь рынок жилья, но и экономику в целом. Суммарные убытки ипотечного кризиса 70-х исчислялись триллионами долларов. Тогда в США существовало 3 ипотечных продукта: классическая ипотека под 4-5% годовых на 15 лет, плюс программы для ветеранов и спецпрограмма жилищного департамента. Во время кризиса ставка рефинансирования поднялась до 20% годовых, и все разорились. Сейчас в США около 700 ипотечных продуктов, в том числе позволяющие выдавать ипотеку вообще без всяких справок и документов. Есть кредиты с изменяемой ставкой (не путать с плавающей, когда банк может поменять процент в любой момент). Кредиты с изменяемой ставкой предназначены, в частности, для молодых семей: сначала очень низкий процент без погашения долга, потом, когда встанут на ноги, начинают погашать основной долг. То, что кредиты выдавались всем без разбору, в конечном итоге и подкосило рынок. Известны случаи, когда люди брали ипотеку, уволившись с работы, и платили за нее из пособия по безработице. Все знали, что это плохие кредиты, но пока рынок выдерживал, никто не беспокоился. Их выдавали мелкие банки, которые потом продавали портфели более крупным. Рейтинговые агентства также поучаствовали в создании кризиса, подчеркивает Казаков: они выставляли рейтинги и давали оценки и прогнозы, исходя из того, что цены на недвижимости будут расти всегда. А они начали падать. И тогда посыпались рейтинги сразу 400 ценных бумаг, что сказалось в итоге и на корпоративных рейтингах. В итоге это вызвало глобальный кризис доверия: люди и организации перестали давать друг другу в долг. Отличия российской ипотеки от американской А что же происходит у нас? В России, как отмечает Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, ипотека демонстрируют самые потрясающие темпы развития среди всех видов кредитования. 30-кратный прирост за 5 лет, 15-кратный прирост за 3 года, в результате которого сейчас $20 млрд общей задолженности. Но в то же время это всего лишь 2% ВВП, в то время как в США объем ипотечного рынка сопоставим с 70% ВВП, в Польше – уже 6% от ВВП, в Казахстане – в 10 раз больше, чем в России. «Мы находимся в преддверии потенциального мощного рынка, – считает Лопатин, – но при наших нынешних масштабах рынка проблемы носят скорее публицистический характер, чем экономический». Причем на фоне столь бурного роста происходит и качественное изменение: поворот в сторону клиента. Однако в нынешних условиях это далеко не однозначный процесс. Официально 660 из тысячи банков занимаются ипотекой. «Если все планы по ипотечному кредитованию мы выполним, – шутит Владимир Лопатин, – то США мы, наверное, не догоним, а Великобританию – самую ипотечную европейскую страну – уделали бы. Рекламный бюджет среднего банка на ипотеку – $3 млн». Что мы будем делать с такими темпами роста, если они случатся? При таких объемах кредитования все клиенты просто не могут быть «качественными», то есть мы неизбежно будем уходить в тот самый subprime, который никому не нужен и просто опасен. Хотя, как отмечает Лопатин, все выдаваемые у нас кредиты по западным меркам относятся к категории subprime, потому что сколько-нибудь приличной кредитной истории нет ни у кого в этой стране. Кроме этого, соотношение доходов и затрат на ипотеку в 3-4 раза превышает американские (у них – 10-15%, у нас – 50-70%), и все это при «серых» доходах заемщиков, сомнительной занятости и т. д. «Как можно выдавать кредит на 90-100% стоимости недвижимости без потери ликвидности?! – говорит Лопатин. – На Западе наши кредиты продать сложно, а у нас нет инвесторов, готовых их купить». Крупные кредиты по $2-5 млн, которыми сейчас увлекаются в России, также не продаются на Западе, и не любят там кредиты с отказом от моратория на досрочное погашение.
Также советуем: